Ваша недвижимость под защитой
Юрист Виталий Злочевский
Как часто обыватели попадают в неприятные ситуации, связанные с правами на недвижимость, перепланировками, вселением-выселением из жилья и т.д. Человеку, не имеющему юридического образования и не практикующему каждый день в этой сфере, сложно разобраться в тонкостях законодательства. Помочь сохранить имущество и отстоять на него права может грамотный юрист.
Более 20 лет в сфере недвижимости
Виталий Злочевский имеет внушительный стаж практической работы в сфере недвижимости - более 20 лет. Параллельно с юридической деятельностью более 10 лет возглавляет Некоммерческое партнёрство
«Гильдия Риэлторов Приамурья»:
- Соединение двух этих направлений позволило накопить весьма обширную практику
в сфере недвижимости, начиная от простой, но безопасной, покупки-продажи квартир до серьёзнейших проблем оспаривания множества сделок в этой сфере
(нарушений при купле-продаже и дарении, выявления обделённых наследников, обманутых при приватизации, подделок документов и т.д.). Надо быть очень осторожным при сделках с недвижимостью и в случае появления даже намёка на сложности немедленно реагировать. Помните, чем позднее вы обратитесь к хорошему специалисту, тем меньше вероятность восстановить свои нарушенные права.
Но если у вас уже возникли проблемы, я постараюсь вам помочь!
Виталий Злочевский рассказал об основных направлениях своей деятельности:
Безопасная сделка
- Множество сделок с недвижимостью являются типовыми. Но бывает, что при подготовке документов выясняются детали, на которые обычный гражданин может не обратить внимание (например, кто-то из жильцов не участвовал в приватизации; очевидно, должны быть иные наследники; долги перед различным лицами, которые могут перерасти в банкротство и соответственно в признание сделки недействительной; заниженная или завышенная стоимость
и т.д.). Чтобы минимизировать риски при проведении таких сделок, важно понять природу проблемы и донести её покупателю. Достаточно часто риэлтор покупателя или не знает этих нюансов, или не хочет их показывать, чтобы не срывать сделку, от которой он получает вознаграждение. Риэлтор же продавца в данной ситуации не всегда может мотивированно пояснить, как снизить соответствующие риски перед сделкой. По статистике обычный россиянин приобретает жильё не более двух раз в жизни, поэтому к такой покупке надо относиться сверхответственно! Не пирожки у вокзала покупаете! Не экономьте на безопасности!
Перепланировка

- На первый взгляд, простая тема, но без понимания процесса, без понимания того, что можно узаконить,
а что трогать нельзя, заниматься ею не стоит. Большинство перепланировок проходят через суды вполне обыденно, законодательство пока позволяет делать это при условии сбора всех необходимых доказательств безопасности. Но некоторые перепланировки могут привести не только к проигрышу в суде, но и к требованию о приведении жилья в прежнее состояние. Если требование проигнорировать, вы можете лишиться квартиры. Именно поэтому так важно знать, что можно узаконить.
Вселение в квартиру
- Конфликты, в том числе судебные, возникают, когда между сособственниками жилья нет согласия (например, унаследовали имущество в долях, приватизировали его ранее или это бывшие супруги).
Как правило, тот, кто пошустрее, пользуется долей второго сособственника. Часто в этих случаях вселение в квартиру создаёт у первого пользователя желание договориться.
Выселение из квартиры
- Не менее проблемная ситуация. Далеко не всегда проживание нанимателей
в одном жилье бывает комфортным. В этих случаях приходится искать возможность выселить «нехорошего» соседа из квартиры. Это трудно, но возможно. В настоящее время всё чаще люди пытаются выселить из соседних квартир «неблагополучных ребят».
И это стало получаться. Работа длительная, нервная, но если вопросом заниматься правильно, можно добиться своего.
Гаражная проблема
- Благовещенск славится незаконно установленными гаражами - то есть физически они есть, а документов на них нет. Амурчане привыкли ставить гаражи там, где им удобно. Часто такие гаражи пытаются продавать.
У покупателей не всегда возникает вопрос о надлежащем оформлении документов, и в итоге новые владельцы остаются без законной недвижимости,
ведь юридически её не существует. Поэтому совет покупателям - не доверяйте уговорам «доделать бумаги потом, а деньги передать сейчас». Здесь должно работать правило: «утром деньги - вечером стулья». Иначе сильно рискуете.
Споры при купле-продаже
- Чаще всего подобные споры возникают, когда в результате сделки кто-то остаётся недовольным (неполный или несвоевременный расчёт; дефекты переданного имущества; появление третьих лиц, несогласных со сделкой: «забытых» наследников или не участвовавших в приватизации, бывших супругов). Такие судебные процессы очень сложные, необходимо собрать массу доказательств, причём таких, которые сможет принять суд. Если этого не сделать, вероятность победы значительно уменьшается.
Самовольные постройки
- Россияне наивно полагают, что, имея землю в собственности, они могут там строить, что душе угодно. Жизнь показывает, что это далеко не так. Чиновникам такие «вольности» очень
не нравятся. К примеру,
в Благовещенске и пригороде часто меняются условия. Перед тем как начать строительство, нужно проверить, можно ли строить в этом месте, поскольку ваши документы, возможно, уже устарели. Во многих случаях можно признать право на самовольную постройку, собрав необходимые доказательства, но иногда
это невозможно. Самостоятельная подача такого иска в надежде «на авось» может закончиться решением о сносе объекта,
и подобные решения -
не редкость.
Лишение права пользования
- Периодически возникают и такие обращения. Обычно они связаны с тем, что человек прописан в квартире, но фактически не проживает и не хочет нести расходы за свою прописку. Кроме того, такие вопросы могут возникнуть после выявления в купленной квартире ранее прописанных граждан, которые по разным причинам не были выписаны перед сделкой. Подобные процессы требуют хорошей документальной подготовки, а также поиска надёжных свидетелей (с ними надо обязательно встречаться до суда, чтобы понять, поможет человек или навредит). Если навредит, то исправить что-то уже вряд ли получится, все пояснения занесут в протокол, и суд учтёт их при принятии решения. Так что надо подходить к таким процессам очень серьёзно.
Долевое строительство, подряд
- В этом разделе чаще всего возникают вопросы о просрочке передачи построенных объектов и выявленных при передаче недостатках. Амурчанам надо внимательно выбирать застройщика (подрядчика). К сожалению, далеко не все они ответственны, поэтому в дальнейшем возникают проблемы. При выборе, а также при приёмке построенного объекта с целью уменьшения своих убытков в дальнейшем лучше обратиться к профессионалу. При приёмке объекта советую нанимать специалиста-строителя. Он сможет выявить недостатки, чтобы можно было их устранить силами застройщика (подрядчика). Если этого не сделать, скорее всего, вы будете оплачивать устранение недостатков за своё счёт.
Раздел имущества супругов
- У бывших супругов часто возникает вопрос, как разделить недвижимость. Увы, эмоции давят, и люди не понимают рисков войны с бывшим партнером. На мой взгляд, почти всегда рациональнее договориться «на берегу». Потом, после нескольких судебных процессов, которые кого-то обязательно не устроят, договориться обычно сложнее. Потрачены нервы, средства и время. Кто-то
кого-то уже «послал», а это обидно. Отойти от принципа равенства далеко не всегда удаётся. Та же проблема касается и различных объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам. Поэтому я стараюсь найти компромисс до начала войны. Но если не получается, готовимся
«к бою». Стороны в таких боях нередко опускаются до неадекватных методов (запрет на встречи
с ребёнком, побои, запрет доступа в помещение и т.д.). Надо эти моменты прогнозировать и принимать соответствующие меры.
Санитарно-защитная зона (СЗЗ)
- В связи с изменениями в правилах землепользования и застройки Благовещенска огромное количество частных земельных участков попало под различные санитарно-защитные зоны. Мало кто из собственников таких участков знает про эти нововведения. Начав строить дом, а то и построив его, они сталкиваются с чиновниками, которые говорят: «здесь строить нельзя, читать законы надо». В таких случаях помогает оспаривание установления такой зоны, поскольку большинство из них установлены незаконно. Но это необходимо доказать в суде, муниципалитет «признавать грехи», как правило, не хочет. Подобные ограничения есть и в зонах подтопления (они появились у нас после наводнения 2013 года). Учитывайте эти моменты перед началом строительства. Если не учли, будем пробовать их нивелировать. Достаточно часто это получается.
Расселение аварийного жилья
- Вопросы расселения аварийного жилья стоят в Благовещенске очень остро. Государство и муниципалитет имеют существенные привилегии в таких вопросах, и выиграть процесс у них очень сложно. Часто амурчан не устраивают предложенные при сносе варианты, но обосновать необходимость предоставления иного грамотно они не могут. Тогда их принудительно выселяют через суд. Практика уже отлаженная, и повернуть её в сторону гражданина часто невозможно из-за того, что гражданин не вполне правильно совершал свои действия до обращения за помощью. Поэтому, если вы знаете о перспективе сноса вашего объекта, не поленитесь обратиться к хорошему специалисту. Чаще всего это помогает в наилучшей степени реализовать свои права в дальнейшем.
Предоставление жилья по программам
- Наше государство почти перестало предоставлять жильё. Тем не менее, сохранился круг лиц, кто ещё может иметь такое право. Только вот не все могут им воспользоваться в силу слабых правовых знаний на эту тему. Органы власти чаще всего не подсказывают россиянам об их возможностях, а иногда и прямо препятствуют. К примеру, во многих силовых структурах (МВД, ФСИН и т.д.), насколько я понял, стараются максимально «проредить» количество своих сотрудников, находящихся в списках на предоставление жилья или выплат на его приобретение. Похожие права есть у сирот, инвалидов и ещё нескольких категорий граждан, но многие из них просто бояться связываться с государством. Отстаивайте свои права!
Иные гражданские и административные дела
- Кроме вышеуказанных наиболее частых обращений ко мне, периодически клиенты приходят по самым разным вопросам гражданского и административного права. Я ими тоже занимаюсь, за исключением налогового и уголовного права. Это слишком обширные и сложные темы, в них надо быть специалистом, имеющим судебную практику в течение нескольких лет, чтобы адекватно помогать обращающимся. Вообще считаю, что у любого юриста, да и в целом предпринимателя, в России должна быть специализация. К примеру, в юриспруденции невозможно знать ВСЁ. Корректнее говорить так - хороший юрист тот, который знает, где найти правильный ответ и как применить его в данной ситуации. В своей специфике работы (сфера недвижимости) я достаточно успешно работаю уже более 20 лет, поэтому практики в этих вопросах очень много. Постараюсь помочь и вам!
Тел.: 8 (4162) 55-10-31,
8-800-700-93-75 (звонок бесплатный, звонить с 02.00 до 17.00 по Москве)
злочевский.рф